Der aktuelle Neuwirth Finance Zins-Kommentar

Während viele Beobachter den Blick auf Zinsen, Baukosten und Wohnungsmangel richten, rückt eine strukturelle Kraft zunehmend in den Mittelpunkt der Debatte: die Babyboomer- Generation. Rund 4,8 Millionen Eigentumsimmobilien – etwa 32 Prozent des gesamten Eigentumsbestands in Deutschland – befinden sich laut einer Analyse der Immobilienplattform Jacasa (März 2026) in den Händen der zwischen 1946 und 1964 Geborenen. Der mittlere Boomer ist heute rund 70 Jahre alt. Und mit dem Alter ändern sich Wohnbedürfnisse, Lebensplanung und am Ende auch Eigentumsübertragungen. Erfahren Sie in der heutigen Ausgabe des Zinskommentars, was passiert, wenn diese Generation ihre Immobilien, durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft, an den Markt zurückgibt.

Die demografische Asymmetrie ist beträchtlich. Im Jahr 2024 wohnten in Deutschland rund 14,1 Millionen Menschen zwischen 15 und 30 Jahren und ihnen standen 19,6 Millionen 55- bis 70-Jährige gegenüber (Vgl. Abbildung 1). Das entspricht einem Unterschied von etwa 40 Prozent zugunsten der älteren Jahrgänge, die zugleich einen überproportional hohen Anteil an Wohneigentum halten. Diese strukturelle Schieflage ist kein Zufall. Sie ist das Ergebnis eines Geburtenrückgangs, der Mitte der 1960er Jahre einsetzte und sich durch die Antibabypille, den kulturellen Wandel und kriegsbedingte Jahrgangslücken verfestigte. Die schwachen Jahrgänge der 1970er und 1980er Jahre fehlten später selbst als potenzielle Eltern, ein demografischer Dominoeffekt, der die Boomer heute als besonders starke Kohorte erscheinen lässt. Das Geburtendefizit lag 2025 bei 352.000 Menschen, der größten Lücke seit dem Zweiten Weltkrieg.

Abbildung 1: Deutsche Einwohneranzahl nach Alter, 2024

Quelle: Destatis (2026); eigene Darstellung

Dass der Verkauf häufig im Rentenalter beginnt, zeigt bereits die Gegenwart: Laut einer repräsentativen Umfrage des Portals Immoverkauf24 unter mehr als 2.000 Eigentümern nennt mehr als jeder Fünfte das Alter als häufigen Verkaufsgrund. Weitere Treiber sind Erbschaften, Todesfälle im Haushalt und Rente ohne ausreichende Einnahmen. Der Prozess läuft also längst an, wenn auch noch schleichend. Emotionale Bindung, fehlende Alternativen im Wohnungsmarkt und Unsicherheit über den Eigenheimwert verlangsamen das Tempo erheblich. Fachleute haben diesem Phänomen bereits einen Namen gegeben: Silver Tsunami. Die entscheidende Phase erwarten Experten zwischen 2040 und 2050, wenn Millionen Immobilien gleichzeitig den Besitzer wechseln könnten.

Die Auswirkungen werden allerdings tief regional gespalten sein. In Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin wird die strukturelle Wohnungsnot, das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) schätzt das bundesweite Defizit auf rund 800.000 Wohnungen, zusätzliches Angebot konsequent absorbieren. Anders in ländlichen und strukturschwachen Regionen. Die Jacasa-Analyse identifiziert auf Landkreisebene bereits 14 sogenannte Doppelrisiko- Gebiete, in denen ein wachsendes Boomer-Angebot auf schrumpfende Nachfrage und hohen Leerstand trifft. Das Altenburger Land führt diese Liste mit einer Leerstandsquote von 15 Prozent an. Laut einer IW-Prognose für alle 400 deutschen Kreise (März 2026) werden die Immobilienpreise in wirtschaftsstarken Metropolregionen bis 2035 weiter steigen, in strukturschwachen und schrumpfenden Regionen hingegen kaufkraftbereinigt sinken. Entscheidend ist dabei nicht die Frage Stadt oder Land, sondern die wirtschaftliche Zentralität einer Region.

Neben der demografischen Dynamik bestimmen die Finanzierungskosten, wie viel Kaufkraft tatsächlich auf den Markt trifft. Im März 2026 liegt das Zinsniveau für zehnjährige Baudarlehen zwischen 3,4 und 4,0 Prozent, ein Niveau, das die Euphorie der Nullzinsjahre endgültig hinter sich gelassen hat. Zum Vergleich: 2020 und 2021 waren Baukredite für unter einem Prozent zu haben. Die daraus resultierende Preiskorrektur war spürbar: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lagen die Kaufpreise im zweiten Quartal 2025 noch rund neun Prozent unter den Höchstständen von Mitte 2022. Seit dem Tiefpunkt hat sich der Markt zwar stabilisiert, das IW registrierte im ersten Quartal 2025 wieder steigende Kaufpreise, der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) erwartet für 2026 ein Plus von rund 3,1 Prozent, doch die Bundesbank hält in ihrem Monatsbericht vom Dezember 2025 fest, dass die alten Preisgipfel strukturell bedingt nicht mehr erreicht werden dürften. Zinsen bleiben eben nicht für immer so niedrig wie zwischen 2010 und 2021.

Das Zusammenwirken von Demografie und Zinsniveau zeichnet damit ein klar zweigeteiltes Bild. Ein bundesweiter Preissturz ist wenig wahrscheinlich: zu tief ist das strukturelle Wohnraumdefizit in den Ballungsräumen, zu groß die aufgestaute Nachfrage. Doch in strukturschwachen, dünn besiedelten Landkreisen könnte das freiwerdende Boomer-Erbe eine Angebotsflut auslösen, die auf wenige Käufer trifft und das bei Objekten, die häufig aus den 1950er bis 1980er Jahren stammen und den heutigen Anforderungen an Energieeffizienz und Barrierefreiheit kaum genügen. Die Sanierungskosten, die das Gebäudeenergiegesetz (GEG) de facto erzwingt, dürften den tatsächlichen Kaufpreis um Zehntausende Euro nach oben korrigieren. Der Schweizer Demografie-Experte Hendrik Budliger warnt in diesem Zusammenhang: Die heutigen Preise seien trügerisch, weil sie von dauerhaft steigender Nachfrage ausgehen, eine Annahme, die die demografische Realität nicht stützt.

Der deutsche Immobilienmarkt steht damit an einer strategischen Weggabelung. In den Großstädten bleibt Wohneigentum knapp und teuer. Auf dem Land steigt das Angebot, zunächst langsam, aber mit wachsender Wucht, sobald die großen Boomer- Jahrgänge ab den 2030er Jahren in zunehmendem Maße aus dem Markt ausscheiden. Wer heute eine Immobilie in einer schrumpfenden Region hält, sollte die Demografie nicht als abstrakten Langfristtrend, sondern als konkreten Preisfaktor begreifen. Die Frage ist nicht, ob diese Welle kommt, sondern wie gut Regionen, Käufer und Kreditgeber vorbereitet sind, wenn sie trifft.

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