Das Ende des Immobilienbooms?!

Der aktuelle Neuwirth Finance Zins-Kommentar

Nach etlichen Jahren hoher Wachstumsraten trübt sich die Lage am deutschen Immobilienmarkt ein. Hohe Erwerbskosten und mögliche Marktregulierungen lassen immer mehr Investoren pessimistisch in die Zukunft blicken. Ist damit die Preisrallye am deutschen Immobilienmarkt vorbei? Erfahren Sie in der heutigen Ausgabe des Zinskommentars welche Faktoren auf ein Ende des Immobilienbooms hindeuten könnten.

Markt-Monitoring und Ausblick

Kurzfristiger Zins: Der 3-Monats-Euribor verharrt weiterhin im negativen Bereich und steht aktuell bei - 0,40%. Die EZB wird Ihre Geldpolitik weiter lockern. Bis Mitte 2020 erwarten wir deshalb einen weiteren leichten Zinsrückgang in Richtung - 0,50%.

Langfristiger Zins: Der 10jährige SWAP-Satz steht derzeit bei - 0,10%. Mit Sicht auf die nächsten 6-12 Monate rechnen wir eher mit negativen, 10-jährigen SWAP-Sätzen.

Das Ende des Immobilienbooms?!

Zunächst lässt eine Datenerhebung des Institutes der deutschen Wirtschaft (IW) keinen Optimismus zu. Das IW befragt vierteljährlich wichtige Marktteilnehmer über die derzeitige und zukünftige Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt (Vgl. Abbildung 1). Auf Grundlage dessen berechnet das IW einen Index, der das derzeitige Geschäftsklima der Immobilienwirtschaft widerspiegeln soll. Der sogenannte IW-Immobilien-Index ist vergleichbar mit dem breiter gefassten Geschäftsklima-Index des Ifo-Instituts. Im letzten Jahr sank der IW- Immobilien-Index dreimal in Folge und deutet damit auf eine fortschreitende Abkühlung hin (Vgl. Abbildung 1). Die letzte Befragung im 4.Quartal 2019 ergab, dass die Mehrheit der Befragten an eine schlechtere Entwicklung in den nächsten zwölf Monaten glaubt. Dennoch bewerten die meisten Markteilnehmer die derzeitige Lage als positiv. So deuten die erfassten Daten insgesamt auf eine Stagnation auf hohem Niveau hin.

Abbildung 1: IW-Immobilien-Index

20200211 Abbildung 1

Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

Bisher ist noch nicht abzusehen, ob sich die schlechten Geschäftserwartungen aus dem 3. und 4. Quartal 2019 in den Immobilienpreisen widerspiegeln werden. Dennoch lässt sich bereits zwischen 2018 und 2019 eine gewisse Abkühlung am deutschen Immobilienmarkt beobachten. Im 1. Quartal 2018 stiegen die Immobilienpreise noch um 5,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr, wohingegen derselbe Wert im 2. Quartal 2019 nur noch 3,5 Prozent betrug (Vgl. Abbildung 2). In Italien und Frankreich lässt sich eine derartige Abkühlung nicht verzeichnen. Jedoch steigen die dortigen Immobilienpreise immer noch schwächer als in Deutschland.

Abbildung 2: Wohnimmobilienpreisentwicklung ausgewählter Länder (Prozentuelle Veränderung gegenüber dem Vorjahr)

20200211 Abbildung 2

Quelle: BIS (2019)

Die Datenlage deutet darauf hin, dass so langsam das Entwicklungspotential am deutschen Immobilienmarkt ausgeschöpft ist. Der Einfluss des Zinsumfeldes auf die Dynamik des Immobilienmarktes könnte weiter abnehmen, da immer weniger Marktteilnehmer von einer Veränderung des Zinsumfeldes ausgehen. Ebenso ist der konjunkturelle Ausblick schlecht. Gerade an großen Industriestandorten wie Stuttgart könnte das spürbar werden. Trotzdem ist gerade in den Großstädten die Bautätigkeit immer noch nicht ausreichend, um die Wohnungsnachfrage durch Zuzüge zu decken. Nicht zuletzt könnten neue Regulierungsvorhaben getrieben durch Klima- und Mietschutz einige Investoren abschrecken.

Den einzigen Lichtblick bringt das weiterhin repressiv wirkende niedrige Zinsumfeld, mit negativen Renditen bei sicheren Deutschen Staatsanleihen und Euriborsätzen um die - 0,40 Prozent. Dieser Umstand lenkt nach wie vor viel Kapital in Immobilienkäufe – DOCH KEIN ENDE?!

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Einen wunderschönen Tag wünscht Ihr Kurt Neuwirth

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